Bail commercial classique et bail précaire : quelle différence ?

Un contrat de bail commercial classique a une durée minimum de 9 ans, le locataire ayant la possibilité de le résilier à l'échéance de périodes triennales. Cet engagement sur le long terme peut cependant constituer un frein pour certains professionnels, notamment les créateurs d'entreprise.

Le bail commercial dérogatoire, dont la durée est limitée à 3 ans, permet de contourner ce problème. En outre, plusieurs baux précaires peuvent être conclus de façon successive pour le même locataire et les mêmes locaux, sous réserve que chaque contrat ne dépasse pas 3 ans.

À noter qu'avant le 1^er septembre 2014 et la loi Pinel, la durée maximale du bail précaire était de 2 ans.

Bon à savoir : le bail précaire ne s'applique pas aux activités saisonnières, pour lesquelles il existe un bail spécifique renouvelable à chaque saison, dont la durée est comprise entre 3 et 6 mois.

Les conditions spécifiques du bail précaire

Un bail dérogatoire ne peut être conclu que si le bailleur et le locataire expriment leur intention de renoncer à un bail classique par écrit, à travers une clause dans le contrat prévoyant expressément une durée réduite. Il doit être signé au moment de l'entrée du locataire dans les lieux, et ne peut en aucun cas faire suite à un bail commercial classique. Le locataire ne bénéficie d'aucun droit de renouvellement.

Des états des lieux d'entrée et de sortie doivent être établis (pour les baux conclus avant le 1^er septembre 2014, l'état des lieux de sortie n'est obligatoire que si un état des lieux d'entrée a été effectué).

Bon à savoir : plusieurs baux précaires peuvent être conclus par un bailleur avec le même locataire.

Que se passe-t-il à la fin du bail ?

Lorsque le bail arrive à terme, le locataire est tenu de libérer les lieux à la date précisée dans le contrat. Aucun congé anticipé n'est possible, du côté du bailleur comme du locataire. Le locataire qui choisit de quitter son local avant la fin du contrat est tenu de payer l'ensemble des loyers restants. Si le locataire ne part pas à la date prévue, le bailleur dispose d'un mois pour exprimer son opposition au maintien du locataire dans les lieux. Faute de quoi le locataire se voit automatiquement attribuer un bail commercial classique.

Les avantages du bail précaire

Le bail précaire est une solution particulièrement avantageuse pour les entrepreneurs démarrant une activité sans en connaître la viabilité sur le long terme. Plutôt que de s'engager sur une période étendue, ils ont la possibilité de quitter leur local dès la fin du contrat si leur chiffre d'affaires n'est pas au rendez-vous. Au contraire, si leurs résultats dépassent leurs prévisions, ils peuvent plus rapidement déménager dans un local plus spacieux.

Du côté du propriétaire, la signature d'un bail précaire dispense du versement d'une éventuelle indemnité d'éviction au locataire, qui serait due à ce dernier en cas de refus de renouvellement du bail dans le cadre d'un bail commercial classique.