Pourquoi la SCI est une forme de société stable, évolutive et souple à la fois ?

La SCI (Société Civile Immobilière) bénéficie d'abord d'une structure juridique stable car elle n'est pas susceptible d'être modifiée au gré des humeurs de ses associés. En effet, dans la SCI, les décisions sont prises à l'unanimité sauf clause contraire. De plus, elle est une société dite « fermée » ce qui apporte davantage de stabilité : malgré l'existence d'un droit de retrait dont les modalités sont fixées dans les clauses, les associés ne peuvent quitter la société sur un coup de tête car la cession de leurs parts sociales est soumise à un agrément strict des autres associés.

La SCI reste néanmoins une société dont la structure est évolutive. Elle n'est pas une société figée, et il est toujours possible, en fonction des besoins de financement par exemple, d'accroître le nombre des associés ou de faire varier le capital.

A ce titre, il est possible de constituer des SCI à capital variable qui présentent plus de souplesse que les SCI classiques dites « à capital fixe ». En effet, les associés peuvent modifier la répartition du capital social sans avoir à modifier les statuts, redistribuer les parts entre eux, en évincer ou en ajouter certains, sans déclaration ou lourde formalités à accomplir puisqu'un procès-verbal du gérant est suffisant.

Enfin, la SCI est une forme de société souple car la rédaction des statuts et quasiment libre. Outre quelques règles impératives, les associés peuvent adapter leurs statuts aux exigences de chacun d'entre eux. (D'où l'intérêt de faire rédiger ses statuts par des professionnels du droit tels que des avocats qui sauront rédiger des statuts complets, et réellement protecteurs en cas de litige entre associés par exemple).

La constitution d'une SCI

La rédaction des statuts

Comme pour toute société, la création d'une SCI suppose la rédaction de statuts comportant certaines mentions obligatoires :

1. - Un objet social : contrairement aux sociétés commerciales (SA, SAS, SARL etc) l'objet doit être civil (voire mixte dans certains cas : les SCI dont l'objet est commercial et civil à la fois sont autorisées). Il faut donc en pratique veiller à exclure tous les termes pouvant conduire à une interprétation strictement commerciale de l'objet, c'est-à-dire une SCI dont le but serait exclusivement lucratif. Les SCI dont l'objet est l'achat d'immeuble en vue de leur revente immédiate sont par exemple interdites.

1. - Associés : la SCI exige un minimum de 2 associés. Aucune restriction n'est également imposée quant à la nationalité des associés.

1. - Dénomination sociale : c'est l'appellation de la société. Il peut s'agir d'un nom fantaisiste, peut comporter le nom d'un des associés Le choix est libre mais ne doit pas heurter les droits des tiers (marque déposée antérieurement par exemple).

1. - Durée : les associés sont libres de déterminer la durée exacte mais celle-ci est fixée à 99 ans maximum dans une SCI.

1. - Le siège social : il s'agit du lieu de direction réelle de la société, là où se trouvent les organisations de gestion et les principaux services administratifs de la société (et non seulement une boîte postale).

1. - Capital social : aucun montant minimum n'est exigé pour la création d'une SCI

Les formalités de publicité

Une fois les statuts rédigés, la société doit faire l'objet de mesure de publicité pour exister et être opposable aux tiers. Les formalités de publicité lors de la constitution d'une société civile comprennent quatre éléments :

1. - L'enregistrement des statuts
2. - La publication dans un journal d'annonces légales
3. - Le dépôt au greffe
4. - L'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)

La gérance de la SCI

Le gérant d'une SCI peut être une personne physique ou une personne morale. Son rôle est de représenter la société à l'égard des tiers. Il peut être choisi en dehors des associés, ou parmi les associés si les statuts l'exigent par exemple. Il doit être nommé lors de la constitution de la société.

Les associés peuvent librement fixer dans les statuts toutes les modalités de gestion qu'ils souhaitent pour leur société. Ainsi, il n'existe pas de limite d'âge pour être gérant, de condition de nomination, de rémunération préétablie ou encore de durée pour son mandat sauf clause contraire insérée dans les statuts.

Certaines incompatibilités existent cependant et ne peuvent être dérogées par les statuts : les professions réglementées telles que les avocats, les notaires, ou les experts-comptables ne peuvent être gérants de SCI sauf s'il s'agit de gérer un patrimoine familial ou professionnel. La même interdiction est faite aux personnes ayant fait l'objet d'une faillite personnelle.

Régime fiscal de la SCI

• Lorsque la SCI est soumise à l'IR, les revenus tirés de la société sont distribués entre les associés et entre dans la catégorie des revenus fonciers. Il doit être déclaré dans la déclaration de revenus de l'année de chaque associé. Tous les profits réalisés doivent être déclarés, même les bénéfices non distribués.
• Lorsque la SCI est soumise à l'IS ce sont tous les revenus locatifs nets que la société encaisse qui sont imposés. Jusqu'à 38 120 euros les bénéfices sont imposés à 15%, puis 33% au-delà comme pour toute société. De plus, les associés ne sont pas redevables de l'impôt sur le revenu lorsque les bénéfices ne leurs sont pas distribués. Cependant, la taxation des plus-values sera plus importante qu'en cas d'imposition à l'IR.

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