Le pas-de-porte, qu'est-ce que c'est?

Le pas-de-porte est une somme d'argent que le locataire d'un bail commercial verse au bailleurs en début de contrat, à son entrée dans les lieux de l'exploitation commerciale. Il correspond ainsi à une sorte de droit d'entrée afin de pouvoir bénéficier de la mise à disposition des locaux.

Si un bailleur exige dans la plupart des cas de figure le versement d'un pas-de-porte, c'est pour deux raisons principales :

-       il est considéré comme un supplément de loyer : et ce afin de se couvrir contre le risque de voir la valeur du bien loué augmenter significativement au cours du contrat. Les hausses de loyers professionnels étant limitées par la loi, le bailleur peut ainsi compenser l'éventuelle perte sur la durée du contrat.

-       en guise d'indemnité : le pas-de-porte est considéré comme tel car il représente ainsi une contrepartie de certains avantages commerciaux ou de la dépréciation éventuelle de la valeur des locaux.

A noter : dans la mesure où le pas-de-porte est considéré comme étant un supplément du loyer, sa valeur est alors prise en compte dans le calcul du loyer lors du renouvellement du bail.

Pas-de-porte : les principales règles à connaître

Le montant du pas-de-porte doit faire l'objet de la rédaction d'une clause spécifique dans le contrat de bail afin d'être juridiquement valable. Une clause dans laquelle on retrouve plusieurs éléments centraux :

-       le montant du pas-de-porte

-       sa nature : est-il considéré comme un supplément du loyer ou comme une indemnité versée au bailleur ?

-       les conditions de règlement : paiement comptant, paiement en plusieurs fois, versement de la totalité lors de l'entrée dans les locaux...

A noter : le montant du pas-de-porte ne fait pas l'objet d'un calcul précis, basé sur des éléments concrets. Il est ainsi librement défini entre le bailleur et le locataire. Dès lors que le locataire signe le bail, il a l'obligation de verser le pas-de-porte au bailleur.

D'un point de fiscal, le pas-de-porte est traité différemment selon qu'il est considéré comme une indemnité ou comme un supplément de loyer.

Si le pas-de-porte est un supplément de loyer, son montant est enregistré en tant que charge déductible. La déduction doit toutefois être étalée sur toute la durée du bail.

Si le pas-de-porte est considéré comme une indemnité, son montant est considéré comme étant un actif incorporel, ne pouvant donc ni être amorti ni être déduit fiscalement.