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Surpuissance de l'effet de levier et super plus-value réalisée au moment de la revente sont actuellement au cœur de la rentabilité de l'investissement locatif avec en plus le booster fiscal pour le neuf. C'est donc en toute fin partie que l'investisseur sait, s'il a fait ou pas, une bonne affaire car durant la détention du bien, les revenus fonciers apparaissent bien maigres face à l'effort fourni et aux risques pris.

Un rendement assez faible

Le rendement brut défini comme le rapport entre le loyer perçu et le prix d'acquisition du logement est de 6% en moyenne environ dans les 50 plus grandes villes françaises et de 4,75% seulement dans le Top 5, avec, en bas de classement, Paris avec 3,5% jusqu'à Marseille légèrement au-dessus de 6,2%.

Encore ces chiffres sont très présomptueux. Contrairement à un produit financier dématérialisé, l'investissement dans la pierre est un bien physique qui nécessite un minimum d'attention et qui est taxé à plusieurs niveaux. Il faut donc intégrer dans le calcul toutes les charges et les frais divers comme les droits de mutation, appelés dans la pratique frais de notaires (entre 7 et 8% de la valeur du bien à l'achat), la taxe foncière (en moyenne 8% des loyers perçus), les charges de copropriété, les frais d'entretien, les éventuels frais de gestion locative lorsque la location est confiée à un professionnel (8 à 10% des loyers). La liste n'est pas exhaustive. S'ajoutent aussi les risques d'impayés et les périodes de vacances locatives